전세 보증금 보호 받으려면

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전세 보증금 보호 받으려면 • 입주後 계약서에 확정일자 받아야   조선일보(조선경제 게재 기사)

발행일 : 2007.02.27 / MK5 D5 면 기고자 : 함영진

종이신문보기 설날이 지나면서 본격적인 이사철로 접어들고 있다. 이사는 집구하기부터 매매·전세계약에서, 잔금 지불, 각종 세금납부 등에 이르기까지 번거로운 일이 한 두 가지가 아니다. 내 집을 마련하든 전세를 얻든 이사를 가려면 이사 준비 점검표를 만들어 날짜 별로 차근차근 하게 준비해 나가는 것이 좋다. ●집구하기=전세든 매매 등 주택의 매도·매수 타이밍을 잡는 것은 가장 기본이다. 따라서 가격동향과 정부의 주택정책 등 부동산의 흐름을 파악해두어야 한다. 자신의 자금여력을 충분히 파악하고 직장과의 거리, 자녀 교육 등 본인이 원하는 지역을 선정한다. 향후 발전가능성, 역세권 여부, 단지규모와 노후 정도 등을 고려해야 한다. 교통 등으로 집이 마음에 들지만 집값 상승 가능성이 낮다면 아예 전세를 구하는 것이 좋다. 이사를 갈 지역이 선정되면 인터넷과 인근 중개업소를 방문, 주택가격과 주택의 종류, 평형 등을 정한다. 같은 단지의 주택이라도 층·향·동에 따라 가격은 천차만별이다. 시간과 비용이 들더라도 전문가와 상의하고 다양한 지역 정보를 수집하는 것이 좋다. ●계약=등기부 등본상의 소유자가 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다. 등기부등본의 갑구에 기재돼 있는 가압류·압류·가등기·경매·예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다. 을구에서는 근저당·저당권·전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지도 체크한다. 근저당이 설정된 집을 전세계약 할 경우, 주택 경매시 근저당 설정액을 공제하고도 전세금 회수가 가능한지도 판단해야 한다. 발급받은 등기부상 소유자의 인적 사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 통해 동일인 여부도 확인한다. 계약서에는 ?위치와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)?계약금, 중도금, 잔금 및 기일?임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장을 날인해야 한다. 특약사항을 기재할 경우, 제3자가 읽는 경우에도 확실할 정도로 자세하게 하는 것이 좋다. 그래야 나중에 분쟁 소지를 없앨 수 있다. 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인한다. ●잔금지급=계약 체결 후 중도금, 잔금 지급일이 장기일 경우, 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인해 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지도 확인한다. 매매의 경우, 잔금지불 후 소유권이전등기를 해야 하는데 법적 기준일은 60일 이내이지만 곧바로 하는 게 좋다. 전세는 전입신고를 하고 집주인의 동의를 얻어 전세권 등기를 하는 것이 유리하다. 전세권 등기가 어렵다면 동사무소에서 전세계약서 원본에 확정일자를 받아둬야 한다. 주택임대차 신용보험에 가입하면 보증금 반환이 어려울 때 보험금을 받을 수 있다. 중개수수료는 잔금을 지불하고 명의 변경을 할 때 지불하고 영수증을 받아둬야 한다. ●세금 종류와 납부 절차=집을 사면 지방자치단체가 부과하는 등록세와 취득세, 농어촌특별세, 교육세를 내야 하는데 통상 구입금액의 2.7% 정도. 팔 경우에는 국세청이 부과하는 양도소득세를 납부해야 한다. 취득세는 구입금액의 1%이고 농어촌특별세는 취득세액의 10%인데 매매잔금납부일로부터 30일 이내에 신고·납부하면 된다. 기간을 어기면 20%의 가산세가 추가된다. 등록세는 소유권을 취득할 때 구입금액의 1%가 부과된다. 교육세는 등록세액의 20%. 등기를 하기 전까지 등록세와 교육세를 신고·납부하면 된다. 기간을 어기면 20%의 가산세가 추가된다. 소유권 이전 등기는 매매 잔금일로부터 60일 이내에 해야 한다. 이를 제대로 지키지 않을 경우도 등록세액의 5배 이하의 과태료를 물어야 한다. 지방세 외에도 부동산 취득 시에는 국민주택채권을 사야 한다. (함영진 팀장·내집마련정보사) [그래픽] 이사할 때 체크해야 할 것들 [그래픽] Check! 부동산 중개 수수료

기고자 : 함영진

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표/그림/사진 유무 : 있음     ** 이사할 때 체크 해야 할 것 들         ㅇ 이사 20일 전   --   이사업체와 예약                              --   사전 답사 및 점검      ㅇ 이사 10일 전   --  자녀 전학 수속                              --  베란다.옥상.창고 정리                              --  불 필요한 물품 정리      ㅇ 이사 일주일 전                             --  통장.신용카-드.주소지 변경                             --  전화 이전 신고                             --  우편물 배달 이전 신고                             --  공과금 청산                             --  아파트 관리비 지불                             --  곤도라 사용 예약                             --  신문.우유 등의 배달 중지                             --  이사짐 포장 시작      ㅇ 이사 2~4일 전                             --  이사할 집의 콘센트 위치                             --  방 크기.창문 위치 파악                             --  이사할 집의 도배.장판.인테리어 상태 파악 후 가구 배치도 작성                             --  이사할 집 청소      ㅇ 이사 전날                            --  짐 정리 마무리                            --  가스 관련시설 정리      **  부동산 중계 수수료         ㅇ 매매. 교환                         거래가액           수수료 요율상환 (%)        한도액(원)        비   고           5천만원 미만                  0.6%                             250,000           중계수수료= 거래           5천만이상2억원 미만        0.5%                             800,000          가액* 중계 수수           2억원이상 6억미만           0.4%                             한도액없음         료     율           * 6억이상 거래가액         법정  중계수수료  0.9%  내에서  당사자 간   합의           * 일반주택을 제외한       법정중계수수료 0.9% 내에서 중개 업자가              중개 대상물               요율표에 명시한 요율                                    ㅇ 임대차 등                 거 래 가 액            수수료 요율상환 (%)      한도액(원)        비        고         5천만원 미만                   0.5%                           200,000             중계수수료= 거래         5천만이상1억원 미만     0.4%                          300,000          가액* 중계수수         1억이상  3억 미만          0.3%                           한도액 없음          료     율         *3억이상 임대가액        거래가액  0.8%  내에서  당사자 간   합의         * 일반 주택을 제외한     법정중개수수료0.9%내에서 중개업자가            중개 대상물                요율표에 명시한 요율